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2004-2005年中国房地产：现状、问题与趋势 |
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| 2004-2005年中国房地产：现状、问题与趋势 |
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| 作者：佚名 文章来源： 点击数： 更新时间：2005-6-8 |
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一、2004年中国房地产业的特点
2004年国家出台宏观调控政策的频率之高、调控力度之大，前所未有。以"管严土地，看紧信贷"为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉—土地和资金，房地产业及房地产市场既表现出中国经济社会发展现阶段的应有特征，也出现了不同以往的特点。
（一）房地产投资特点
1、房地产投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。
2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年年内变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，基本与固定资产投资同步下降，调控效果显现。但从多年数据比较，2004年房地产投资增速仍比1998年以来的年均增速高5.6个百分点，在全社会固定资产投资中所占比重也仍持续上升，达到18.78%，为1986年以来最高。
2、投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。
从投资的地区结构看，2004年东部地区房地产投资占全国房地产总投资的比例比1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%，与1998年相比，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。
从商品住宅的投资类型结构看，2004年经济适用房投资在商品住宅投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年期间减少了6个多百分点。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。
3、国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高
2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降态势：1-3月份占24.33%；1-6月份占21.94%；1-9月份降至20.17%；1-12月份进一步下降到18.4%。与此同时，自筹资金和其他资金在开发资金中的比重和增长速度均为1998年以来最高。说明金融调控初显成效，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖银行贷款的状况有所改变。
但需要注意的是，房地产国内贷款额延续1998年以来的趋势持续增长，2004年的国内贷款额为1998年以来的最高，达到3158亿元，是1998年的近3倍。同时，在“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，主要来自于个人信贷，照此估算房地产业的资金仍有超过50%来自银行，对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，发展多元化的房地产融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。
（二）房地产开发特点
1、土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。
1997至2003年全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米，2004年土地开发面积首次出现下降，比2003年减少了2400多万平方米。1997-2003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，2004年的增量减少了554多万平方米。1997—2003年新开工面积和竣工面积年均增量分别为6780万平方米和4274万平方米，2004年上述增量分别减少为5706和1000万平方米。
2、拆迁规模受到扼制，但土地控制形势依然严峻
目前全国房地产市场中有50％左右来自于拆迁所产生的被动需求，这种过度的人为增加的被动需求，不仅放大了购房需求，同时由于安置补偿不合理等原因也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。２００４年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到扼制，商品房的被动需求减少。
尽管2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严厉政策和措施，圈地之风受到抑制，但“暂停土地审批”毕竟只是暂时的应急性控制措施，1997年中央曾经首次实施“暂停土地审批”措施，但随后的反弹说明其并非长效性措施。由于圈地的巨大地方利益，地方政府已成为土地违规违法的主体：市、县政府是乱占土地的源头，而随意修改规划的责任主要在省级政府，导致前两轮土地利用规划并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。目前，约束地方政府“占地冲动”及其动因的机制和管理体制仍没有完善，加之半年的冻结土地审批使许多地区建设用地需求得到积累，再次出现圈地反弹的可能性并非不再存在。
（三）房地产销售特点
1、销售量持续增长
2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，为住房商品化以来的最高值。房地产年销售额也随之大幅上涨，2004年上升到10375.71亿元，为1998年（2513.3亿元）的4倍多。在销售总额中，个人购房所占比重持续增加，2004年达到93.30%。从各类商品房销售的构成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%，反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。
2、房价大幅攀升
2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元/平方米，比2003年增长355元，远大于1998-2003年年均售价的增长（49.3元）。从2004年各类商品房的价格看，住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。2004年住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中2003到2004年增加352元，占1998-2004年间住宅价格增长的50.6％；办公楼价格为5533元/平方米，比1998年略低，但比2003年增长1337元；商业用房3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中2004年增长291元，占36.6％。
2004年房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果，这些因素包括：（1）土地价格上涨。（2）建筑材料价格上涨。（3）新建住宅品质提升。（4）中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加。其原因一是政府对经济适用房投资的减少。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能转移到档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入的增加，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加。（5）投资和投机性购房拉动。（6）国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩将长期持续下去，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。（7）房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。（8）房地产业在我国属于新兴起的产业，而较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一，是新的产业兴起和发展的基础。（9）应当承认，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。
3、需求依然旺盛
尽管2003年以来关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度。1995年以来，城镇人均收入年均增长率为7.22%，住宅价格年均增长率为5.35%。1998年以来，只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年以超过1000万人的速度增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。2004年上海投机性购房比重占达到16.6％，长沙市为16％，写字楼则高达40％。
但1998年以来的7年间，其中3个年份城镇居民可支配收入增长高过了国内生产总值的增长，因此应当审慎地看待当前的有效需求，对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。
二、当前房地产市场存在的主要问题
1、直接融资比重偏低，资金来源结构单一，开发商自有资金比例低，个人住房贷款增幅过快，房地产市场资金对银行依赖度依然过高、
2、圈地反弹的可能性依然存在。
3、房价增长快，对民众心理预期影响大。供求的结构性矛盾依然突出，中低价位住宅比重偏小。
4、住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，“政策好、门槛高”，受益范围窄，多数低收入家庭不能受益。
5、房地产企业数量多，规模小，负债率偏高。
6、二手房房源未能充分释放，有效供给不足，申贷难度大，市场需要规范。
7、房地产中介诚信缺失，房地产抵押评估时有失真。
8、拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁补偿纠纷不断。
9、“居者有其屋就是居者购其屋”的观念有待改变。发达国家和地区租房家庭比例，香港为40%、日本38%、法国36%、英国34%、新加坡30%、美国28%。这种状况有利于人口流动，为此，适度的投资性购房具有积极意义。
三、房地产发展趋势
1、投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局
尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但2004年的投资率依然达到了51.33%,超过2003年（47.39%），创出新高，抑制投资增长的任务依然艰巨，2004年房地产投资占到固定资产投资的近1/5，并且对上游产业拉动作用强，压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓，但不会低于20%。
2005年房地产信贷增速将进一步放缓，并有可能再次加息，房地产融资将趋向多元化，房地产业将从项目导向向资金导向转变。
2、土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。
经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审管理将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收，针对耕地保护将建立责任考核体系，土地增量供应控制更严。
3、被动需求有望下降，二手房市场将持续升温
在2004年停止拆迁、集中解决解决拆迁遗留问题的基础上，可以期望2005的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。
随着一系列二手房交易管理政策的完善和实施、已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成，市场活力增强。
4、供求关系偏紧，房价增幅趋缓
在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率等措施对需求量影响不大，2005年房地产市场的需求将持续旺盛。在2005年国家控制投资规模、紧缩“地根”“银根”的调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。
由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响随着时间减弱、市场经济自身的价格调整、特别是政府将采取措施抑制房价的增长等原因，预期2005年房价增幅将趋缓。
5、企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性
土地市场阳光化，房地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为房地产企业竞争的基础，在竞争中土地资源将更有效的配置到实力强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。
近几年房地产市场概念炒作标新立异，浮躁色彩浓厚，顺应了高收入阶层追求文化品位和时尚的需求，随着高收入阶层对住房需求的满足，市场重心将转向中低收入者，购房者将更重视住房的原由本质，以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性 |
| 文章录入：flysky 责任编辑：engineersky |
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